Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, λήψη αποφάσεων και διαμερίσματα

Ένα νέο τοπίο στη συνιδιοκτησία ακινήτων ετοιμάζεται να διαμορφωθεί στην Ελλάδα, καθώς το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, φιλοδοξώντας να αντικαταστήσει ένα θεσμικό πλαίσιο που παρέμενε ουσιαστικά αμετάβλητο για σχεδόν έναν αιώνα.

Η ανάγκη για εκσυγχρονισμό είναι επιτακτική. Σήμερα, η συντριπτική πλειονότητα του πληθυσμού ζει σε πολυκατοικίες – στην επικράτεια καταγράφονται 2,2 εκατομμύρια κατοικίες εντός 218.150 πολυκατοικιών. Ωστόσο, ο ιδρυτικός νόμος της συνιδιοκτησίας (Ν. 3741/1929) θεσπίστηκε πριν από 97 χρόνια, σε μια εποχή που η πολυκατοικία αποτελούσε σπάνιο είδος δόμησης. Σήμερα, η πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική: πολλοί ιδιοκτήτες δεν μένουν καν στην Ελλάδα, διαμερίσματα ανήκουν σε επενδυτικά funds, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) μετατρέπουν οικιστικά κτίρια σε ημι-ξενοδοχειακές μονάδες, ενώ κλειστά ή ακατοίκητα ακίνητα μπλοκάρουν τις αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων.

Για να μπει τέλος σε αυτό το χάος – το ισχύον πλαίσιο αποτελείται από 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα – έχει συσταθεί 13μελής επιτροπή με τη συμμετοχή ακαδημαϊκών, δικαστών, εκπροσώπων δικηγορικών και συμβολαιογραφικών συλλόγων, στελεχών του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ.

Τέλος στο μπλοκάρισμα: Αποφάσεις με 51%

Το μεγαλύτερο «αγκάθι» στη λειτουργία των πολυκατοικιών ήταν η ανάγκη για ομοφωνία ή εξαιρετικά υψηλές πλειοψηφίες. Μια διαφωνία ενός μόνο ιδιοκτήτη αρκούσε για να μείνει ένα κτίριο χωρίς θέρμανση, με ετοιμόρροπους σοβάδες ή χωρίς μόνωση. Με τον νέο Κώδικα, εξετάζεται η θεσμοθέτηση λήψης αποφάσεων με απλή πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα, όπως η συντήρηση, οι επείγουσες επισκευές, η ενεργειακή αναβάθμιση και η διαχείριση των κοινών ακινήτων.

Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων

Μία από τις πιο πολυσυζητημένες ρυθμίσεις είναι η δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε μικρότερες κατοικίες ή η συνένωση ιδιοκτησιών – ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Ωστόσο, η διαδικασία θα είναι αυστηρή: απαιτούνται λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες με επαρκή φωτισμό και αερισμό, ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας, έλεγχος στατικής επάρκειας, οικοδομική άδεια και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τα 10 βασικά πεδία παρέμβασης

Ο νέος Κώδικας παρεμβαίνει σε 10 βασικά πεδία:

1. Απαρχαιωμένοι κανονισμοί – Κανονισμοί των δεκαετιών ’50 και ’70 θα εκσυγχρονιστούν υποχρεωτικά, ενσωματώνοντας τεχνολογίες όπως θυροτηλεόραση, κάμερες ασφαλείας, οπτικές ίνες και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων.
2. Απλήρωτα κοινόχρηστα – Εισάγεται ταχύτατη διαδικασία είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών, προστατεύοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες.
3. Υποχρεωτικό αποθεματικό – Καθιερώνεται ελάχιστο αποθεματικό ασφαλείας για κάθε κτίριο, ώστε οι έκτακτες βλάβες να επισκευάζονται άμεσα.
4. Ενεργειακή αναβάθμιση – Διευκολύνεται η λήψη αποφάσεων για θερμομόνωση, αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά και φορτιστές.
5. Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) – Θεσπίζεται ως διακριτός άξονας ρύθμισης, ισορροπώντας το δικαίωμα αξιοποίησης της περιουσίας με την ανάγκη για ομαλή λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων.
6. Υποχρεωτική ασφάλιση – Τα κτίρια ασφαλίζονται υποχρεωτικά έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και φυσικών καταστροφών.
7. Σαφής ρόλος διαχειριστή – Καθορίζονται με ακρίβεια τα καθήκοντα, οι ευθύνες και οι υποχρεώσεις λογοδοσίας.
8. Δικαίωμα υψούν και αδιάθετα ποσοστά – Απαιτείται αυστηρός έλεγχος συντελεστή δόμησης και στατικής επάρκειας.
9. Ταχύτερη επίλυση διαφορών – Προωθούνται ειδικές δικονομικές ρυθμίσεις για αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.
10. Ταύτιση πραγματικής και κτηματολογικής εικόνας – Δίνεται λύση σε περιπτώσεις όπου συγκροτήματα εμφανίζονται στα χαρτιά ως ενιαίες ιδιοκτησίες, ενώ στην πραγματικότητα είναι αυτοτελή κτίσματα.

Τεχνικός και νομικός έλεγχος – Η μεταβατική περίοδος

Παρά τις διευκολύνσεις, ο νέος Κώδικας δεν καταργεί τους πολεοδομικούς και τεχνικούς ελέγχους. Πριν από οποιαδήποτε εργασία, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συγκεντρώνει πλήρη φάκελο με τίτλο ιδιοκτησίας, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πίνακα χιλιοστών, εγκεκριμένα σχέδια, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και επικαιροποιημένα στοιχεία από το Κτηματολόγιο.

Σημαντική είναι και η μέριμνα για την τακτοποίηση χιλιάδων ακινήτων που αγοράστηκαν με προσύμφωνα τη δεκαετία του ’70 και του ’80 και παραμένουν εκτός Κτηματολογίου, εμποδίζοντας τους κατόχους τους να τα μεταβιβάσουν.

Το υπουργείο Δικαιοσύνης διευκρινίζει ότι μέχρι την επίσημη ψήφιση του νέου νόμου, εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς. Η επικείμενη μεταρρύθμιση έρχεται ως φυσική συνέχεια του Ν. 5142/2024, με στόχο ένα σύγχρονο, ευέλικτο και ασφαλές πλαίσιο διαβίωσης και διαχείρισης των ακινήτων, αντάξιο των αναγκών του 21ου αιώνα.

Πηγή: newsbomb.gr