Σε τροχιά διατήρησης του ισχυρού βηματισμού που ανέπτυξε το 2023 εισέρχεται το νέο έτος η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Με το «ισοζύγιο» των διαθέσιμων ακινήτων και της ζήτησης να παραμένει αρνητικό και τους επενδυτές να θεωρούν ότι η ελληνική αγορά παραμένει υποτιμημένη σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, οι οιωνοί είναι καλοί. Τόσο καλοί, που παράγοντες του κλάδου του real estate εκτιμούν ότι το 2023 θα φύγει με ένα ιστορικό υψηλό της τάξης των 3 δισ. ευρώ στις ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και το 2024 θα έρθει με ενισχυμένες τάσεις για… νέο σπάσιμο αυτού του ρεκόρ.
Την πορεία ανόδου των ελληνικών ακινήτων, είτε αφορά οικιστικά είτε εμπορικά ακίνητα, ενισχύει η πορεία της ελληνικής οικονομίας, η διαρκής άνοδος του τουρισμού, αλλά και το ζωηρό ενδιαφέρον επενδυτών, κυρίως από το εξωτερικό, που δείχνει να ελκύεται από το mega project του Ελληνικού και τους τουριστικούς προορισμούς. Αλλωστε, είναι πολύ ισχυρή η ζήτηση, ιδιαίτερα για νεόδμητα, υψηλής ενεργειακής κλάσης, η πολυτελή -συχνά minimal- ακίνητα, ακόμα και σε «παραδοσιακά» προσιτές περιοχές. Πολλοί είναι αυτοί που βλέπουν, με την ενίσχυση του τουρισμού, αλλά και με τα μεγάλα έργα που σχηματίζουν την Αθηναϊκή Ριβιέρα, μια επενδυτική ευκαιρία στη χώρα μας, ιδιαίτερα τώρα που άλλες ευρωπαϊκές αγορές δείχνουν σημάδια κόπωσης ή και φούσκας.
Στο παγκόσμιο χρηματιστήριο του real estate η Ελλάδα προβάλλει ως μια underpriced, υψηλών αποδόσεων μετοχή. Αυτό επιβεβαιώνεται και από την έρευνα 2023 Global Luxury Landscape Report του παγκόσμιου κολοσσού του real estate, Berkshire Hathaway Home Services. Η έκθεση ξεχωρίζει την ελληνική αγορά ακινήτων ως τον κορυφαίο ευρωπαϊκό επενδυτικό προορισμό -μαζί με την πορτογαλική και την ισπανική- διαπιστώνοντας ότι διατηρεί την ισχυρή δυναμική της στις προτιμήσεις πολυτελών κατοικιών από ξένους επενδυτές παγκόσμιας εμβέλειας. Γίνεται μάλιστα ιδιαίτερη μνεία στην έκθεση Henley Private Wealth Report 2023, στην οποία η Ελλάδα κατατάσσεται στην 7η θέση ανάμεσα σε 15 κορυφαίες χώρες, με προβλεπόμενη εισροή 1.200 αγοραστών υψηλής καθαρής αξίας για το 2023, ποσοστό αυξημένο κατά 20% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Και όλα αυτά σε μια περίοδο που η παγκόσμια αγορά ακινήτων δείχνει να ασθμαίνει ή εμφανίζει σημάδια φούσκας, μετατρεπόμενη από βασικό πυλώνα της οικονομίας σε βαρίδι ή κίνδυνο. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κίνας, όπου η αγορά real estate, σύμφωνα με στοιχεία του Bloomberg, ενώ αύξησε το ΑΕΠ κατά 1,6% το 2015, το επιβάρυνε κατά 1,3% πέρυσι, με τη μείωση των πωλήσεων να ωθεί κολοσσούς της αγοράς όπως η Country Garden Holdings Co. σε αθέτηση των πληρωμών τους, ενώ περιόρισε τις δαπάνες άλλων.
Η ετήσια έκθεση για τις αναδυόμενες τάσεις της επόμενης χρονιάς του Urban Land Institute (ULI) σε συνεργασία με την εταιρεία συμβούλων PwC, διαπιστώνει ότι το μεταβαλλόμενο μακροοικονομικό υπόβαθρο στα ακίνητα βάζει τους επενδυτές σε στάση αναμονής, επισημαίνοντας πως η αγορά «έχει αρχίσει να συμβιβάζεται με τις συνεχιζόμενες πληθωριστικές πιέσεις, την αύξηση των επιτοκίων και τις συνεχώς αυξανόμενες δεσμεύσεις γύρω από περιβαλλοντικά, κοινωνικά και ζητήματα διακυβέρνησης (ESG). Την αβεβαιότητα επιτείνει το γεωπολιτικό σκηνικό με την κρίση στο Ισραήλ και τη Γάζα, αλλά και τον πόλεμο στην Ουκρανία, που βρίσκονται σε εξέλιξη. Αμεση συνέπεια όλων αυτών ήταν οι χαμηλοί όγκοι επενδύσεων».
Ανοδική τροχιά
Οτι το momentum ανόδου των τιμών στα ακίνητα -το οποίο σε μεγάλο βαθμό, έως και 60%, οφείλεται στην αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, όπως επισημαίνει και η σχετική έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος- θα διατηρηθεί τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του 2024 επιβεβαιώνει και η πλειονότητα των αναλυτών στον κλάδο του real estate. Η ΤτΕ καταγράφει ότι στο τρίτο τρίμηνο του 2023 η μέση άνοδος σε ετήσια βάση για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα ξεπερνά το 12%, ενώ την ίδια πορεία καταγράφει και ο δείκτης SPI του δικτύου αγγελιών Spitogatos που διαπιστώνει πως η αγορά έχει αυξηθεί κατά 12,5%, με περαιτέρω ανοδική τάση.
Μόνο το 2022 και στο εννεάμηνο του 2023 οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 2,9 δισ. ευρώ. Για το 2023, οι αναλυτές της ΤτΕ επισημαίνουν πως «οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1.644 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1.277 εκατ. ευρώ)». «Red hot», δηλαδή «κατακόκκινη και καυτή», χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων η επικεφαλής οικονομολόγος του Global Property Guide, Lalaine C. Delmendo, στην έκθεσή της για αυτή.
«Η ζήτηση από ξένους αγοραστές κατοικιών αυξάνεται έντονα», επισημαίνει η οικονομολόγος, αναφέροντας ότι «το πρώτο εξάμηνο του 2023, η συνολική αξία των αγορών ακινήτων από αλλοδαπούς αγοραστές, η οποία αντιπροσωπεύει το 80% έως 85% του συνόλου των αγορών ακινήτων στην Ελλάδα, εκτινάχθηκε κατά ένα τεράστιο ποσοστό 39,9% σε ετήσια βάση σε 1,1 δισ. ευρώ, έπειτα από ετήσιες αυξήσεις 68% για το σύνολο του 2022 και 34,4% το 2021».
Οτι τα ακίνητα στην Ελλάδα βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος επενδυτών από το εξωτερικό διαπιστώνει και έρευνα της εταιρείας Elxis. Σύμφωνα με αυτήν, φέτος η αξία των πωλήσεων ακινήτων αυξήθηκε 33% σε σχέση με το 2022, ενώ η τιμή αγοράς περίπου 12,5%, με τους αγοραστές να προέρχονται από ΗΠΑ, Μ. Βρετανία, Γερμανία και Γαλλία και να αναζητούν κυρίως εξοχικές κατοικίες (σε νότια προάστια Αττικής, Κυκλάδες, Κρήτη, Πελοπόννησο και Αργοσαρωνικό) λόγω των χαμηλότερων τιμών από τις αντίστοιχες του εξωτερικού.
Ραγδαία άνοδος της ζήτησης για luxury κατασκευές
Σε ρόλο «οδηγού» της ελληνικής αγοράς real estate έχει τεθεί το luxury, δηλαδή η αγορά πολυτελών κατοικιών, η οποία βρίσκεται σε μια ραγδαία άνοδο. Δεν είναι μόνο η φυσική ομορφιά και η γεωγραφική θέση της χώρας, αλλά και το χαμηλό κόστος με άλλους προορισμούς, όπως η νότια Γαλλία, η Ιταλία, η Ισπανία, η Πορτογαλία κ.ά. που παίζουν ρόλο στην προτίμηση των ξένων επενδυτών για την Ελλάδα.
Αυτό το επιβεβαιώνει και η έρευνα Savills Prime Residential Index Report σχετικά με τις πολυτελείς κατοικίες που προτιμούν τα μεγάλα πορτοφόλια του πλανήτη, της εταιρείας consulting Savills. Σύμφωνα με αυτήν, η Αθήνα προσφέρει πολυτελή ακίνητα με χαμηλότερη μέση τιμή ανά τετραγωνικό από άλλες δημοφιλείς μεγαλουπόλεις. Στην ελληνική πρωτεύουσα, η προσφερόμενη τιμή ανά τ.μ. διαμορφώνεται στα 10.800 ευρώ, έναντι 12.800 ευρώ/τ.μ. στη Λισαβόνα, 13.400 ευρώ ανά τ.μ. στη Ρώμη, 14.600 ευρώ/τ.μ. στο Μιλάνο.
Ενα ενδιαφέρον σημείο που προκύπτει σε αυτόν τον τομέα για την ελληνική real estate αγορά, είναι το συμπέρασμα της έκθεσης της Berkshire Hathaway HomeServices ότι παρατηρείται άνοδος στα ποσοστά των Αμερικανών αγοραστών κατά 15%-20% μέσα σε έναν χρόνο από το 2022. Αυτοί, σύμφωνα με την έρευνα της εταιρείας, στοχεύουν στην αγορά πολυτελών κατοικιών και ακινήτων σε περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας, τα βόρεια προάστια της Αττικής και τα εμβληματικά ελληνικά νησιά, όπως οι Κυκλάδες, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Κρήτη, η Κέρκυρα και η Ρόδος.
Οι Αμερικανοί επενδυτές υψηλής καθαρής αξίας, οι αιτήσεις των οποίων για Golden Visa αυξήθηκαν κατά 740% από το 2021 σύμφωνα με την εταιρεία επενδυτικής μετανάστευσης Astons, μαζί με τους Κινέζους είναι οι δύο πιο δυνατοί παίκτες στην αγορά ακινήτων, προτιμώντας τα luxury.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, όπως εκτιμά ο Managing Partner της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties, Κυριάκος Ξύδης, ο διπλασιασμός στο όριο απόκτησης της Golden Visa δεν φάνηκε να πτοεί τους ξένους επενδυτές. Ο κ. Ξύδης αναφέρει ότι «η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα ξεκινά από τις 500.000 ευρώ, επομένως οποιοσδήποτε αγοραστής πολυτελούς κατοικίας από αυτό το ποσό και πάνω είναι αυτόματα επιλέξιμος να υποβάλει αίτηση για Golden Visa».
Αθηναϊκή Ριβιέρα: Τα Hamptons αλά ελληνικά
Το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας, από τον Αλιμο μέχρι και τη Βάρκιζα, αποτελεί μια διακριτή περίπτωση για την εγχώρια αγορά ακινήτων. Με επίκεντρο το μεγαλύτερο project αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη, που δεν είναι άλλο από το Ελληνικό, αλλά και με τις νέες εμβληματικές επενδύσεις όπως το υπερπολυτελές «One & Only Aesthesis» της Grivalia Hospitality στη Γλυφάδα, η Αθηναϊκή Ριβιέρα «απογειώνεται» σε όλα τα επίπεδα. Και πρώτα σε αυτό των τιμών, που όχι μόνο έχουν «ξεχάσει» την κρίση ξεπερνώντας τα επίπεδα της χρυσής εποχής του real estate, την περίοδο 2007-2008, αλλά σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο.
Στην πραγματικότητα το mega project του Ελληνικού αποτελεί αφενός έναν κυρίαρχο πόλο επενδυτικών τοποθετήσεων στους περίφημους πύργους και τα οικιστικά του συγκροτήματα, αφετέρου όμως και «οδηγό» για τις καινούριες αναπτύξεις πέριξ της περιοχής του πρώην αεροδρομίου, αλλά και μέχρι τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη. Με άλλα λόγια, βρίσκεται σε εξέλιξη ένα επενδυτικό El dorado, μια παράλληλη «ανάπλαση», καθώς τα όποια άδεια οικόπεδα χτίζονται και παλαιά ακίνητα γκρεμίζονται για να φιλοξενήσουν οικιστικά συγκροτήματα υψηλού επιπέδου. Ηδη στην ευρύτερη περιοχή έχουν πάρει τη θέση τους νέες αναπτύξεις με την υπογραφή διακεκριμένων αρχιτεκτονικών γραφείων, που ανταποκρίνονται στα σύγχρονα στάνταρ του βιοκλιματικού σχεδιασμού, της εξοικονόμησης ενέργειας αλλά και των πολυτελών παροχών, όπως ιδιωτικές πισίνες κ.ά.
Η Ριβιέρα της Αθήνας αναδεικνύεται σε μια κορυφαία περιοχή ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το Sotheby’s International Realty, που χαρακτηρίζει τη Γλυφάδα ως το ελληνικό «The Hamptons» με βίλες για διάφορα βαλάντια. Συγκρίνοντας την παραλιακή διαδρομή με τους φημισμένους προορισμούς του Κάπρι και του Αμάλφι, το διεθνές μεσιτικό γραφείο αναφέρεται στη Βουλιαγμένη ως «the place to be»…
Σε ανάλογο ύψος κινούνται και οι τιμές για τις luxury κατοικίες της περιοχής, που ξεκινούν από τις 11.500-12.000 ευρώ/τ.μ. και φτάνουν ή και ξεπερνούν ακόμη και τις 20.000 ευρώ/τ.μ. Για παράδειγμα, εντυπωσιακή κατοικία στη Γλυφάδα εμβαδού 367 τ.μ. πωλείται έναντι 6 εκατ. ευρώ, ενώ στη Βουλιαγμένη αντίστοιχων προδιαγραφών βίλα 570 τ.μ. τιμάται 6,8 εκατ. ευρώ και στη φημισμένη «Πεταλούδα», διά χειρός του αρχιτέκτονα Π. Χατζηαγγελίδη, για μια top κατοικία 548 τ.μ. θα πρέπει κανείς να δώσει 6,35 εκατ. ευρώ. Τούτο βέβαια δεν αποτελεί εμπόδιο, καθώς όπως προκύπτει από τον «σφυγμό» της αγοράς, η ζήτηση είναι έντονη και αυξανόμενη, με αποτέλεσμα αρκετά συγκροτήματα να είναι προπωλημένα ακόμη και πριν πέσουν τα μπετά… Οσο για το target group των αγοραστών, περιλαμβάνονται τόσο Ελληνες όσο και ξένοι, κυρίως Αμερικανοί, Αραβες, Βρετανοί, Γερμανοί αλλά και Τούρκοι, οι οποίοι σε κάθε περίπτωση διαθέτουν την αντίστοιχη οικονομική επιφάνεια.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον στην περιοχή της Αθηναϊκής Ριβιέρας έχει κινητοποιήσει πολλές εταιρείες που έχουν ήδη ολοκληρώσει ή σχεδιάζουν μεγάλα οικιστικά projects. Μεταξύ αυτών και ορισμένα από τα «βαριά ονόματα» της εγχώριας αγοράς ακινήτων, όπως η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, η οποία σκοπεύει να αναπτύξει στις παρυφές του πρώην αεροδρομίου κτίριο κατοικιών με συνολική επιφάνεια 2.800 τ.μ. Πέντε τουλάχιστον πολυτελή οικιστικά projects στην ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού ολοκληρώνει ο ελληνικός βραχίονας του ολλανδικού κολοσσού του real estate Ten Brinke. Το μεγαλύτερο εξ αυτών βρίσκεται προς την πλευρά του Γκολφ Γλυφάδας, επί της οδού Κωνσταντίνου Καραμανλή και διαθέτει πέντε ορόφους. Στην ίδια περιοχή τοποθετείται η P&C Development, συμφερόντων του Χρήστου Παναγιωτόπουλου, πρώην προέδρου της Reds, με το «Six Alpha Luxury Homes», καθώς και πολλές άλλες τεχνικές εταιρείες με έργα επώνυμων αρχιτεκτονικών γραφείων.
Πρωταθλητές
Σε ό,τι αφορά τη διάθεση οικιστικών ακινήτων προς πώληση, το τρίτο τρίμηνο του έτους «πρωταθλητές» αναδεικνύονται, σύμφωνα με την έρευνα του Spitogatos, τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Παρ’ όλα αυτά, η προσφορά σε αυτές τις δύο περιοχές δεν παρουσιάζεται ανοδική σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, με το κέντρο να ακολουθεί πτωτική πορεία ως προς τα διαθέσιμα οικιστικά ακίνητα για αγορά και τα ανατολικά προάστια της Αθήνας και το Υπόλοιπο Αττικής να έχουν τη μεγαλύτερη μεταβολή προσφοράς ΥοΥ (Year over Year) με άνοδο σε ποσοστό 17,0% και 14,8% αντίστοιχα.
Την υψηλότερη διάθεση οικιστικών ακινήτων για αγορά εμφάνισαν στο εξεταζόμενο διάστημα η Γλυφάδα, η Βούλα, η Καλλιθέα, το Παλαιό Φάληρο, ο Αλιμος, η Νέα Σμύρνη στα νότια προάστια, και η Κυψέλη, το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι, το Πεντάγωνο και η περιοχή Πατησίων – Αχαρνών στο κέντρο της Αθήνας, ενώ υψηλά στην κατάταξη εντοπίζονται επίσης Κηφισιά και Χαλάνδρι. Μικρότερη προσφορά καταγράφηκε σε περιοχές της ανατολικής Αττικής και του Υπολοίπου Αττικής. Ανάμεσα στις πιο αποκεντρωμένες περιοχές, όπου έγινε διάθεση των περισσότερων μονοκατοικιών προς πώληση, εντοπίζονται επίσης η Κηφισιά, η Βούλα, η Βάρη – Βάρκιζα και η Γλυφάδα.
Σε ό,τι αφορά τα διαμερίσματα, τη μεγαλύτερη διάθεση είχαν Πατησίων – Αχαρνών, Γλυφάδα, Καλλιθέα και Κυψέλη, με σταθερή προς πτωτική τάση συγκριτικά με το τρίτο τρίμηνο του 2022. Εντυπωσιακή άνοδος ωστόσο σημειώθηκε σε περιοχές του Υπολοίπου Αττικής, σε σειρά περιοχών του Πειραιά και των προαστίων του και στη δυτική Αθήνα. Ενδεικτικά αναφέρονται τα Ταμπούρια – Αγία Σοφία, η περιοχή της Πειραϊκής – Χατζηκυριάκειου, το Κερατσίνι, το Μοσχάτο, το Περιστέρι και το Ιλιον. Ανω Πατήσια, Ελληνικό, Κουκάκι – Μακρυγιάννη, Ιλίσια και το κέντρο ανάμεσα στις περιοχές με πτωτική τάση stock συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι.
Στα ύψη οι τιμές
Σε ό,τι αφορά τις τιμές, σύμφωνα με τον δείκτη SPI που καταγράφει τη χρονική εξέλιξή τους στην εγχώρια αγορά ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 7,12% σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2020. Στην Αττική, οι υψηλότερες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης (και ενοικίασης) καταγράφονται σε περιοχές μακριά από το κέντρο της Αθήνας. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης καταγράφονται τόσο στα βόρεια προάστια (Χολαργός και Βριλήσσια) όσο και στα δυτικά (Πετρούπολη και Κερατσίνι).
Στη Θεσσαλονίκη, σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται το τρίτο τρίμηνο του 2023 στις ζητούμενες τιμές πώλησης σε περιοχές έξω από το κέντρο, με την Τριανδρία, την Πολίχνη και τη Σταυρούπολη να σημειώνουν υψηλά επίπεδα ετήσιας μεταβολής στις ζητούμενες τιμές πώλησης.
Τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης στην Ελλάδα διατηρούν, βάσει των μέσων τιμών πώλησης στις αγγελίες, η Μύκονος, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας και το Κολωνάκι. Αύξηση 14% σε ετήσια βάση έχουν σημειώσει οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης στα νότια προάστια, φτάνοντας τα 3.611 ευρώ ανά τ.μ. και 12,5% στις Κυκλάδες με 3.333 ευρώ ανά τ.μ., αν και την τελική τιμή καθορίζει η θέση του ακινήτου, η παλαιότητα, οι περιοχές και άλλοι παράγοντες που δημιουργούν μια «ψαλίδα» στις τιμές.
Σε ολόκληρη τη χώρα την ακριβότερη μέση ζητούμενη τιμή παρουσιάζει η Μύκονος, με τη μέση τιμή στα 6.692 ευρώ/τ.μ., έχοντας περάσει στο… νήμα τη δεύτερη ακριβότερη της Ελλάδας, Βουλιαγμένη, με 6.667 ευρώ/τ.μ. και αύξηση μέσα σε έναν χρόνο κατά 12,4%. Η «ψαλίδα» στην οποία αναφερθήκαμε πριν, εκτοξεύει τις τιμές σε αυτές τις περιοχές ακόμα και πάνω από τα 20.000 ευρώ/τ.μ. εάν είναι σε προνομιακή θέση, νεόδμητο, πολυτελές και έχει αξιόλογες παροχές. Στην Αττική, οι 4 στις 5 ακριβότερες περιοχές της, Βουλιαγμένη, Βούλα, Αλιμος και Γλυφάδα, έχουν αυξήσει τις τιμές τους έως και κατά σχεδόν 17% σε έναν χρόνο και βρίσκονται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Μοναδική εξαίρεση το… all time classic Κολωνάκι, που η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 14,7% σε έναν χρόνο, διαμορφωνόμενη στα 4.685 ευρώ ανά τ.μ.
Με τους περισσότερους αγοραστές να έρχονται από το εξωτερικό, οι Κυκλάδες καταγράφουν ισχυρή ζήτηση και… ακόμα ισχυρότερη αύξηση των τιμών, με δευτεραγωνίστρια, μετά τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, όπου στο εξεταζόμενο διάστημα οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 4.069 ευρώ ανά τετραγωνικό. Δυναμική επιστροφή στην αγορά κάνουν όμως και τα βόρεια προάστια της Αθήνας, στα οποία η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 10,9% στο έτος, φτάνοντας τα 3.333 ευρώ ανά τ.μ., με ορισμένες περιοχές, όπως την Αγία Παρασκευή και την Πεύκη, να καταγράφουν αύξηση στις τιμές, που πλησιάζει το 35%! Εκτός Αττικής, υψηλά είναι η μέση ζητούμενη τιμή στην Κέα, φτάνοντας στα 2.973 ευρώ/τ.μ., και πιο οικονομικές επιλογές σε Τήνο, Ανδρο και Σύρο, με τιμές, αντίστοιχα, στα 2.419, 2.136 και 1.833 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με έρευνα του Παρατηρητηρίου Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων στην Ελλάδα, εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων σε πέντε περιοχές της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους, στο Μαρούσι, στο Παλαιό Φάληρο, στον Χολαργό και στο Περιστέρι. Ετσι, μεταξύ του τρίτου τριμήνου του 2023 και του τρίτου τριμήνου του 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα, η οποία οφείλεται κυρίως στη μειωμένη προσφορά λόγω τουριστικής ζήτησης και Airbnb.
3 εκατ. Ευρωπαίοι θα ήθελαν σπίτι στην Ελλάδα
Aρκετοί αναλυτές εκτιμούν ότι τη νέα χρονιά μεγάλη μερίδα επενδυτών θα εστιάσει το ενδιαφέρον της στα νησιά και στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, με την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων της Αθήνας να αποτελεί «niche market» με ανοδικές τάσεις. Οσον αφορά τις προοπτικές του 2024, η Geoaxis προβλέπει ότι η τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανά θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, του καλπάζοντος ενεργειακού κόστους και της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές. Ξεκαθαρίζεται, ωστόσο, ότι σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.
Και αν στις αστικές περιοχές αναμένεται μια σχετική επιβράδυνση, στον τομέα των παραθεριστικών κατοικιών οι εκτιμήσεις συγκλίνουν ότι η αύξηση των αξιών θα συνεχιστεί με τον ίδιο ή και μεγαλύτερο ρυθμό το 2024. Προς τούτο κατατείνει το γεγονός ότι η Ελλάδα και ιδιαίτερα οι νησιωτικές της περιοχές αναδεικνύονται σε πόλο έλξης ευρωπαϊκών κεφαλαίων για αγορές εξοχικών κατοικιών.
Εδώ, όπως δείχνει σχετική έρευνα της ελληνικών συμφερόντων ολλανδικής εταιρείας Elxis, υπάρχει «πεδίο δόξης λαμπρό» καθώς γύρω στα 3 εκατομμύρια Ευρωπαίοι φλερτάρουν έντονα με την ιδέα απόκτησης δεύτερης κατοικίας στη χώρα μας. Το μείζον συγκριτικό πλεονέκτημα, πέραν των κλιματολογικών συνθηκών και του φυσικού κάλους, είναι οικονομικό, καθώς στην Ελλάδα η μέση τιμή πώλησης ενός νεόδμητου εξοχικού κινείται πέριξ των 300.000-350.000 ευρώ, απέχοντας… έτη φωτός από τις τιμές για αντίστοιχα ακίνητα σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου.
Στην κορυφή των προτιμήσεων των ξένων αγοραστών βρίσκονται δημοφιλή νησιά που εμφανίζουν υψηλούς ρυθμούς τουριστικής ανάπτυξης και βεβαίως η Αθηναϊκή Ριβιέρα. Ετσι, όπως δείχνει σχετική έρευνα της Greece Sotheby’s International Realty, τα πρωτεία σε επίπεδο ζήτησης κατέχει η Κέρκυρα, το παραλιακό μέτωπο αλλά και το κέντρο της Αθήνας, η Μύκονος, η Πάρος, και στη συνέχεια η Λευκάδα, η Κρήτη, η Κέα, η Τήνος και η Ρόδος.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis για τις θερινές εξοχικές κατοικίες, υπάρχουν περιοχές ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής και υψηλών παροχών, για τα οποία οι ζητούμενες τιμές βρίσκονται σε εξαιρετικά υψηλότερα επίπεδα από αυτά των τυπικών κατοικιών.
Φωτιά τα ενοίκια: Η Αθήνα έχει τα ακριβότερα σπίτια για φοιτητές
Ελπίδες για τη μείωση των τιμών που αυξήθηκαν έως και 53% από το 2018 έως σήμερα, η επάνοδος στην αγορά περίπου 1 εκατομμυρίου ακινήτων που είναι κενά και αδιάθετα
Με μικρότερους ρυθμούς σε σχέση με την αγορά πώλησης ακινήτων, συνεχίζεται η αύξηση των τιμών στις ενοικιάσεις. Γεγονός το οποίο σημαίνει ότι το κοινωνικών διαστάσεων πρόβλημα του κόστους στέγασης θα μας απασχολήσει και το 2024, όσο οι τιμές δεν αποκλιμακώνονται. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 1,3% σε όλη την επικράτεια σε σχέση με την ίδια περίοδο το προηγούμενο έτος, καταδεικνύοντας μια «κόπωση» η οποία αποδίδεται κυρίως στη δυσχέρεια του μέσου νοικοκυριού να ανταποκριθεί στο αυξημένο κόστος στέγασης. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η μεγαλύτερη αύξηση τιμών ενοικίασης αφορά κυρίως παραθαλάσσια μέρη και παραθεριστικές περιοχές κοντά στην Αθήνα, ενώ στη Θεσσαλονίκη, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης παρατηρούνται κατά βάση σε περιοχές μακριά από το κέντρο της πόλης, όπως το Πανόραμα και η Πυλαία.
Ράλι στις τιμές ενοικίων καταγράφεται σε περιοχές που υπάρχει και έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, όπως στο παραλιακό μέτωπο, την Ηρώδου Αττικού, το Κολωνάκι, τη Φιλοθέη, το Ψυχικό, το Κεφαλάρι και την Πολιτεία. Ιδιαίτερα στις δύο τελευταίες περιοχές, το επενδυτικό ενδιαφέρον αφορά κυρίως μεζονέτες, μονοκατοικίες και διαμερίσματα άνω των 200 τ.μ., δηλαδή πιο πολυτελείς και ευρύχωρες κατοικίες, με τις τιμές να έχουν ακόμα και διπλασιαστεί σε σχέση με την περίοδο πριν από την έναρξη της πανδημίας, οδηγώντας σε μισθώματα της τάξεως των 10.000 ευρώ και πλέον τον μήνα για ένα ακίνητο 250 τ.μ., ακόμα και κατασκευής του 1980. Κτηματομεσίτες, μάλιστα, εκτιμούν ότι το 2024 η τάση αυτή θα επεκταθεί και σε άλλες περιοχές, όπως η Κηφισιά και το Καστρί.
Σε ολόκληρη τη χώρα, πάντως, η σωρευτική αύξηση των ενοικίων για κατοικία που είναι κατάλληλη για τη στέγαση οικογένειας, η οποία, σύμφωνα με την ΕΣΥΕ θα κυμανθεί από 43,2% έως και 52,1% από το 2018 έως σήμερα έχει προκαλέσει μια μίνι οικιστική κρίση – ιδιαίτερα λόγω του γεγονότος ότι τις μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφουν τα μικρότερα ακίνητα που προορίζονται για φοιτητές.
Σε ό,τι αφορά τη φοιτητική κατοικία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και 49,23% στην Πάτρα για το χρονικό διάστημα 2017-2022, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφηκε νέα αύξηση της τάξεως του 12%-16% κυρίως στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής.
Σύμφωνα με μελέτη της geoaxis.gr για τα φοιτητικά σπίτια, το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρυσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 18,7% και σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 61,9%. Βάσει των στοιχείων της έρευνας, η Αθήνα έχει τα ακριβότερα σπίτια για φοιτητές, με την τιμή τους να έχει αυξηθεί κατά 80,42% σε μια δεκαετία, ενώ σε όλη τη χώρα η μεσοσταθμική αύξηση στην ίδια περίοδο ανέρχεται στο 61,9%. Η έρευνα διαπιστώνει ότι τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια για φοιτητές είναι πολύ λιγότερα σε σχέση με το 2014, καθώς ένα ποσοστό περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η μειωμένη προσφορά με την αυξημένη ζήτηση ευθύνονται για την αύξηση των ενοικίων γενικότερα, καθώς η σχεδόν μηδενική οικοδομική δραστηριότητα στην περίοδο της κρίσης και η αλλαγή όρων χορήγησης στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες (οι οποίες πλέον ζητούν 25%-30% συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά), ώθησαν και ωθούν περίπου 15.000-20.000 οικογένειες να αναζητούν κατοικία προς ενοικίαση ετησίως. Το απόθεμα μειώθηκε και από την επέλαση του Airbnb – τάση η οποία δείχνει να αποκλιμακώνεται.
Το 2024, πάντως, ενδέχεται να είναι κομβικό για τα ενοίκια, καθώς η επάνοδος στην αγορά περίπου 1 εκατομμυρίου ακινήτων που σήμερα είναι κενά και αδιάθετα, μπορεί να οδηγήσει σε ένα cooldown των τιμών. Παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς εκτιμούν ότι οι καλπάζουσες τιμές των ενοικίων, απόρροια του περιορισμένου αποθέματος ακινήτων, μπορούν να κάνουν ένα πρώτο cooldown εάν σε αυτήν διατεθούν περίπου 100.000 κατοικίες. Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης έχει ήδη ανακοινώσει μια δέσμη κυβερνητικών παρεμβάσεων και μέτρων για τη στήριξη της στέγασης και την ανάσχεση της οικιστικής κρίσης, με το πλήρες σχέδιο της κυβέρνησης να εκκινεί άμεσα.
Η κυβέρνηση έχει ετοιμάσει τη διάθεση ενός πακέτου 2,2 δισ. ευρώ, τα οποία θα διατεθούν γι’ αυτόν τον σκοπό. Και πρωτίστως, να μπουν στην αγορά περίπου ένα εκατομμύριο ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους διατηρούν κλειστά. Το πρόγραμμα των κυβερνητικών παρεμβάσεων θα κινείται σε τρεις βασικούς άξονες: την παροχή φορολογικών και άλλων κινήτρων σε ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα διαθέσουν με ευνοϊκό ενοίκιο σε νέους, την παροχή ακινήτων του Δημοσίου σε ζευγάρια για μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας με την άμεση ανέγερση ακινήτων οικιστικής χρήσης.
Τα Airbnb
Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, με κυριότερη αυτήν του Airbnb, καταδείχθηκαν ως μία από τις αιτίες του ράλι των τιμών των ενοικίων, καθώς αφαίρεσαν ένα τεράστιο κομμάτι ακινήτων από την αγορά και οδήγησαν ανοδικά τις τιμές. Οι περιορισμοί και τα μέτρα που επιβάλλονται όμως πλέον σε αυτά, με την υποχρεωτική χρήση ΚΑΔ, η φορολογία και η υποχρέωση μίσθωσης για διάρκεια κάτω των 60 ημερών (για ακίνητα που δεν παρέχουν άλλες υπηρεσίες), οδηγούν σε αποκλιμάκωση της… φρενίτιδας μετατροπής των διαμερισμάτων σε Airbnb.
Παράλληλα, φαίνεται ότι ήδη λειτουργεί η πρόθεση της κυβέρνησης ώστε να γίνει η βραχυχρόνια μίσθωση πιο «επαγγελματική», καθώς εταιρείες real estate προχωρούν projects τα οποία είναι dedicated στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ στην αγορά μπαίνουν δυναμικά εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, όπως Dimand, Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, Premia Properties AEEAΠ, TEN Brinke Hellas κ.ά. Χαρακτηριστικό της «ωρίμανσης» του κλάδου είναι το παράδειγμα πολυκατοικίας η οποία ανεγείρεται από εταιρεία real estate στην περιοχή του Γουδή, με σκοπό να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση για τους συγγενείς των ασθενών που νοσηλεύονται στα παρακείμενα νοσοκομεία (Λαϊκό, Παίδων).
Η βραχυχρόνια ενοικίαση γύρω από περιοχές που υπάρχουν νοσοκομεία είναι μια τάση την οποία σπεύδουν να εκμεταλλευθούν οι εταιρείες real estate, με τρόπο οργανωμένο, με την ανέγερση ή εξαγορά ολόκληρων πολυκατοικιών, καθώς αποτελεί έναν προσοδοφόρο τρόπο εκμετάλλευσης των διαθέσιμων ακινήτων και της ζήτησης που υπάρχει, χωρίς να συνοδεύεται από τις… συνήθεις αντιδράσεις των περίοικων για υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των γειτονιών τους και όχληση.
Στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Εξ αυτών, 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα και 141.452 ακίνητα σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.
Ζεσταίνεται για τα καλά η οικοδομή
Η αλλαγή σελίδας για τη χώρα και ακόλουθα για την αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει τονώσει την κατασκευαστική δραστηριότητα λόγω της αυξημένης ζήτησης. Με άλλα λόγια, η «καταπαγωμένη» στο παρελθόν οικοδομή έχει αρχίσει και «ξαναζεσταίνεται» για τα καλά. Τούτο πιστοποιούν, μεταξύ άλλων, και τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα από αυτά, κατά τη χρονική περίοδο Οκτωβρίου 2022-Σεπτεμβρίου 2023, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 9,5% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 11,4% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 14,5% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Οκτωβρίου 2021-Σεπτεμβρίου 2022.
Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Οκτώβριο 2022 έως τον Σεπτέμβριο 2023, το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής και δημόσιας) με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 26.778 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.091.853 m2 επιφάνειας και 28.175.766 m3 όγκου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Οκτωβρίου 2021-Σεπτεμβρίου 2022 παρατηρήθηκε αύξηση κατά 9,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 11,4% στην επιφάνεια και κατά 14,7% στον όγκο.
Οσον αφορά ειδικότερα τον Σεπτέμβριο του 2023, που αφορούν τα τελευταία στοιχεία, οι εκδοθείσες άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας ανήλθαν σε 2.269, που αντιστοιχούν σε 522.534 m2 επιφάνειας και 2.239.885 m3 όγκου, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 6,9% στον αριθμό των αδειών, κατά 26,9% στην επιφάνεια και κατά 27,6% στον όγκο, σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022.
Ανά γεωγραφική περιφέρεια, τη μεγαλύτερη αύξηση σε επίπεδο συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας για το 12μηνο Οκτώβριος 2022-Σεπτέμβριος 2023 παρουσιάζουν τα Ιόνια Νησιά, με αύξηση κατά 28% στις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, κατά 49,7% στην επιφάνεια και κατά 53,6% στον όγκο.
Στην Αττική, αντίστοιχα, καταγράφεται αύξηση κατά 5,4% στις εκδοθείσες άδειες, κατά 10,9% στην επιφάνεια και κατά 12,8% στον όγκο. Στο Νότιο Αιγαίο, όπου περιλαμβάνονται πολλά δημοφιλή νησιά, υπήρξε αύξηση των οικοδομικών αδειών κατά 11,4%, αύξηση στην επιφάνεια κατά 10,4% και αύξηση στον όγκο κατά 16,4%.
Υψηλά ποσοστά αύξησης των οικοδομικών αδειών καταγράφηκαν ακόμη στην Κρήτη (+24,2%), στη Στερεά Ελλάδα (+14,2%) και την Κεντρική Μακεδονία (+10,9%). Οι μόνες περιφέρειες που κινήθηκαν με αρνητικό πρόσημο στις εκδοθείσες άδειες ήταν αυτή της Δυτικής Μακεδονίας (-4%) και οριακά της Θεσσαλίας (-0,6%).
Ο ρόλος της Golden Visa και των πλειστηριασμών
Ρεκόρ αιτήσεων για να προλάβουν οι ενδιαφερόμενοι τα 250.000 ευρώ για αγορά ακινήτου στις προνομιακές περιοχές – Ενισχύθηκε η ζήτηση για τον Πειραιά και τα δυτικά προάστια
Εκρηξη συναλλαγών για την αγορά ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών μέσω του προγράμματος Golden Visa προβλέπεται μέχρι το τέλος Απριλίου. Και τούτο καθώς με το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που ψηφίστηκε από τη Βουλή στις 20 Δεκεμβρίου δίνεται παράταση έως την 30ή Απριλίου 2024 να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους σε ένα ή περισσότερα ακίνητα με ελάχιστη αξία 250.000 ευρώ στις περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Μυκόνου και της Σαντορίνης, όπου το όριο έχει διπλασιαστεί πλέον στις 500.000 ευρώ.
Συγκεκριμένα, με βάση το σχετικό άρθρο του πολυνομοσχεδίου «πολίτες τρίτων χωρών δύνανται να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους σε ένα ή περισσότερα ακίνητα στις περιοχές της περ. Α΄ της υποπαρ. 2 της παρ. Β΄ του άρθρου 20 του ν. 4251/2014 (Α΄ 80), έως την 30ή Απριλίου 2024, με ελάχιστη αξία επένδυσης τις 250.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση πληρωμής προκαταβολής ύψους 10% επί του τιμήματος αγοράς ή μίσθωσης ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών μέχρι την 31η Ιουλίου 2023, είτε με υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, είτε με υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού βεβαίας χρονολογίας και σχετική απόδειξη πίστωσης της τράπεζας του αγοραστή ως προς την αποστολή του ποσού της προκαταβολής σε λογαριασμό του πωλητή μέχρι την 31η Ιουλίου 2023.
Αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου ή των ακινήτων του προηγουμένου εδαφίου, ο πολίτης τρίτης χώρας δύναται να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε έτερο ή έτερα ακίνητα, με ελάχιστη αξία επένδυσης 250.000 ευρώ και πάντως όχι πέραν της 30ής Απριλίου 2024».
Υπενθυμίζεται ότι από τον Αύγουστο έχει τεθεί σε ισχύ το ελάχιστο όριο επένδυσης ύψους 500.000 ευρώ για όσους επιλέγουν ακίνητα στο κέντρο, στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας, στη Θεσσαλονίκη, στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ.
Η νέα ρύθμιση προκάλεσε σωρεία αιτήσεων από τους ενδιαφερόμενους να προλάβουν τις 250.000 ευρώ στις προνομιακές περιοχές, με αποτέλεσμα η κυβέρνηση να δώσει διαδοχικές παρατάσεις, με τελευταία αυτή για τα τέλη του ερχόμενου Απριλίου.
Δεδομένων και των προβλημάτων από την αποχή των συμβολαιογράφων, με τη νέα χρονιά αναμένεται έκρηξη επενδύσεων από πολίτες τρίτων χωρών, γεγονός που εκτιμάται ότι θα επηρεάσει ανοδικά τις τιμές στις εν λόγω περιοχές.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ενόψει των αλλαγών, το 2022 ήταν χρονιά-ρεκόρ με πάνω από 2 δισ. ευρώ επενδύσεις, αποτελώντας, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, μία από τις σημαντικότερες προωθητικές δυνάμεις που έφεραν αύξηση στις τιμές των κατοικιών. Παρ’ όλα αυτά, στα τέλη του 2022 είχαν μείνει σε εκκρεμότητα περισσότερες από 3.500 αιτήσεις, οι περισσότερες από τις οποίες για ακίνητα στις περιοχές υψηλής ζήτησης όπου επιβλήθηκε το νέο ελάχιστο όριο, ενώ παράλληλα ενισχύθηκε η ζήτηση για τον Πειραιά και τα δυτικά προάστια, όπου το όριο έχει παραμείνει στις 250.000 ευρώ. Από τότε, βέβαια, έχουν συσσωρευθεί χιλιάδες ακόμη αιτήσεις, προδιαγράφοντας ότι για το 2023 θα σημειωθεί νέο ρεκόρ, με την προοπτική το 2024 να κινηθεί ακόμη υψηλότερα.
Και «φρένο»
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η Golden Visa καθιερώθηκε στη χώρα μας την περίοδο της οικονομικής κρίσης, με στόχο να αναθερμάνει την «παγωμένη» αγορά ακινήτων. Ετσι, υπολογίζεται ότι από το 2014 έχουν εισρεύσει πάνω από 5 δισ. ευρώ, μόνο λόγω του προγράμματος.
Από την άλλη όμως, έχουν προκληθεί και σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, με τις τιμές στο κέντρο της Αθήνας και άλλες δημοφιλείς περιοχές να είναι απλησίαστες για τα ελληνικά εισοδήματα. Δεδομένου, λοιπόν, ότι η Ελλάδα συνολικά και ασφαλώς η αγορά ακινήτων έχουν αλλάξει σελίδα, -το πρώτο φετινό εξάμηνο οι ξένες επενδύσεις για την απόκτηση ακινήτων έφτασαν τα 1,1 δισ. ευρώ, έναντι 788 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2022-, η κυβέρνηση εξετάζει πέραν της αύξησης του ελάχιστου ορίου και άλλες δομικές αλλαγές για την Golden Visa στην κατεύθυνση να λειτουργήσει ως επιπλέον κίνητρο για συγκεκριμένες επενδύσεις, ανάλογα με τις εκάστοτε ανάγκες, όπως για παράδειγμα η αγορά διατηρητέων ακινήτων, με την υποχρέωση του αγοραστή να τα επισκευάσει.
Σύμφωνα πάντως με κυβερνητικές πηγές, υπάρχει η πρόθεση δραστικού περιορισμού του προγράμματος, πιθανότατα ακόμη και εντός του 2024, με την προοπτική και της πλήρους κατάργησής του, καθώς πλέον η ελληνική οικονομία χρειάζεται περισσότερο παραγωγικές επενδύσεις.
Οι μεταβιβάσεις
Από τις αρχές της νέας χρονιάς αναμένεται εκτόξευση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, καθώς, όπως όλα δείχνουν, η αποχή των συμβολαιογράφων και ειδικότερα του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου, οδεύει προς το τέλος της.
Η παρατεταμένη αποχή των συμβολαιογράφων και μάλιστα κατά το τέλος της χρονιάς, περίοδο στην οποία πραγματοποιούνται οι περισσότερες μεταβιβάσεις και άλλες συναλλαγές, έχει προκαλέσει «έμφραγμα» στην αγορά ακινήτων, με σοβαρές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες που για διάφορους λόγους θα έπρεπε μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία να ανταποκριθούν σε επείγουσες υποχρεώσεις.
Ωστόσο, εκτός απροόπτου, και δεδομένου ότι αφενός η κατάσταση έχει φτάσει στο απροχώρητο, αφετέρου τα αιτήματα έχουν ικανοποιηθεί από πλευράς κυβέρνησης, αναμένεται το τέλος της αποχής και η σταδιακή ομαλοποίηση στην αγορά.
Οι πλειστηριασμοί
Ενα παρεπόμενο ζήτημα που έχει δημιουργήσει η αποχή των συμβολαιογράφων αφορά και τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, καθώς η μεγάλη πλειονότητά τους οδηγείται σε αναστολή.
Αυτή τη στιγμή στην ηλεκτρονική πλατφόρμα eauction.gr βρίσκονται αναρτημένοι περί τους 11.000 νέοι πλειστηριασμοί, οι οποίοι έχουν προγραμματιστεί να διενεργηθούν από τις αρχές του 2024. Σε αυτούς θα προστεθούν εκατοντάδες περιπτώσεις για τις οποίες υπήρξε αναστολή το προηγούμενο διάστημα, καθώς και οι νέες «φουρνιές» ακινήτων κάθε κατηγορίας που αναμένεται να οδηγήσουν σε μεγάλη αύξηση το παραπάνω νούμερο κατά τη διάρκεια της επόμενης χρονιάς. Αρκεί να αναφερθεί ότι, όπως υπολογίζεται, στην κατοχή των servicers και των τραπεζών υπάρχουν περί τα 40.000-50.000 ακίνητα τα οποία οδεύουν προς πλειστηριασμό, γεγονός που θα επηρεάσει την αγορά.
Από τις χιλιάδες των πλειστηριασμών, ωστόσο, ελάχιστοι είναι αυτοί που οδηγούν σε κατακύρωση του ακινήτου. Σύμφωνα με στοιχεία από πρόσφατη έκθεση της Κομισιόν για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, στο εννεάμηνο του 2023 διενεργήθηκαν 28.372 πλειστηριασμοί, εκ των οποίων το 75%, δηλαδή περισσότεροι από 21.000, κατέληξαν άγονοι.
Ολη αυτή η κατάσταση δημιουργεί ένα στοκ, το οποίο επηρεάζει ευρύτερα την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα μάλιστα με ορισμένους αναλυτές, η ύπαρξη στοκ στα ακίνητα μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ίσως αποτελεί έναν μηχανισμό αφύπνισης -alarming mechanism- ότι πλησιάζουμε σε μια «διόρθωση» τιμών και επιστροφή στη θεώρηση της πραγματικής χρηματοοικονομικής αξίας των ακινήτων.
protothema.gr
