Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Αλλάζουν όλα σε κοινόχρηστα και αποφάσεις – Πλειοψηφία 51%, κατάτμηση διαμερισμάτων & υποχρεωτική ασφάλιση

Σύμφωνα με δημοσίευμα του newsbomb.gr, το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί μια βαθιά νομοθετική παρέμβαση που φέρνει ριζικές αλλαγές στη διαχείριση των πολυκατοικιών, αφήνοντας πίσω του ένα θεσμικό πλαίσιο που παρέμενε ουσιαστικά αμετάβλητο για σχεδόν έναν αιώνα.

Ο ιδρυτικός νόμος της συνιδιοκτησίας (Ν. 3741/1929) θεσπίστηκε πριν από 97 χρόνια, σε μια εποχή που η πολυκατοικία αποτελούσε σπάνιο είδος δόμησης. Σήμερα, ωστόσο, η πραγματικότητα έχει αλλάξει άρδην. Στην Ελλάδα καταγράφονται 2,2 εκατομμύρια κατοικίες εντός 218.150 πολυκατοικιών, με τις μισές να συγκεντρώνονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα. Το ισχύον πλαίσιο είναι εξαιρετικά κατακερματισμένο, καθώς αποτελείται από 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα που θεσπίστηκαν αποσπασματικά μέσα στις δεκαετίες.

Η πλειοψηφία του 51% έρχεται να «ξεμπλοκάρει» τις αποφάσεις

Το μεγαλύτερο «αγκάθι» στη λειτουργία των πολυκατοικιών μέχρι σήμερα ήταν η ανάγκη για ομοφωνία ή για εξαιρετικά υψηλές πλειοψηφίες. Μια διαφωνία ή η αδιαφορία ενός και μόνο ιδιοκτήτη αρκούσε για να μείνει μια πολυκατοικία χωρίς θέρμανση ή με ετοιμόρροπους σοβάδες. Με τον νέο Κώδικα, εξετάζεται η θεσμοθέτηση της λήψης αποφάσεων με απλή πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα, όπως η συντήρηση, οι επείγουσες επισκευές και η ενεργειακή αναβάθμιση.

Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων – Υπό αυστηρές προϋποθέσεις

Μία από τις πιο πολυσυζητημένες ρυθμίσεις είναι η δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο ή περισσότερες μικρότερες κατοικίες, καθώς και η συνένωση ιδιοκτησιών. Η διαδικασία θα επιτρέπεται ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει ρητά, ωστόσο θα απαιτείται αυστηρός έλεγχος για στατική επάρκεια, λειτουργικότητα των νέων κατοικιών και έκδοση οικοδομικής άδειας.

Τα 10 βασικά πεδία παρέμβασης

Ο νέος νόμος παρεμβαίνει σε δέκα βασικά πεδία της καθημερινότητας των συνιδιοκτητών:

1. Εκσυγχρονισμός απαρχαιωμένων κανονισμών – Κανονισμοί από τις δεκαετίες του ’50 και του ’70 θα προσαρμοστούν υποχρεωτικά στις σύγχρονες ανάγκες (θυροτηλεόραση, οπτικές ίνες, φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων).
2. Γρήγορη είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων – Θεσπίζεται ταχεία διαδικασία είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών, προστατεύοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες.
3. Υποχρεωτικό αποθεματικό ασφαλείας – Κάθε κτίριο θα διατηρεί ελάχιστο αποθεματικό για έκτακτες βλάβες.
4. Ενεργειακή αναβάθμιση – Διευκολύνεται η λήψη αποφάσεων για θερμομόνωση, αντλίες θερμότητας και φωτοβολταϊκά.
5. Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) – Επιχειρείται ισορροπία μεταξύ αξιοποίησης περιουσίας και ομαλής λειτουργίας των κοινόχρηστων χώρων.
6. Υποχρεωτική ασφάλιση πολυκατοικίας – Τα κτίρια θα ασφαλίζονται υποχρεωτικά έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και φυσικών καταστροφών.
7. Σαφής ρόλος διαχειριστή – Καθορίζονται με ακρίβεια τα καθήκοντα, οι ευθύνες και η λογοδοσία των διαχειριστών.
8. Δικαίωμα υψούν και αδιάθετα ποσοστά – Απαιτείται αυστηρός έλεγχος για τυχόν επεκτάσεις, ενώ τα αδιάθετα ποσοστά θα ανακατανέμονται ευέλικτα.
9. Ταχύτερη επίλυση διαφορών – Προωθούνται ειδικές δικονομικές ρυθμίσεις για την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.
10. Ταύτιση πραγματικής και κτηματολογικής εικόνας – Δίνεται λύση σε περιπτώσεις όπου τα χαρτιά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Τεχνικός και νομικός έλεγχος πριν από κάθε εργασία

Παρά τις διευκολύνσεις, ο νέος Κώδικας ξεκαθαρίζει ότι δεν καταργούνται οι πολεοδομικοί και τεχνικοί έλεγχοι. Κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ενεργεί αυθαίρετα. Πριν από οποιαδήποτε εργασία, θα απαιτείται πλήρης φάκελος με τίτλο ιδιοκτησίας, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πίνακα χιλιοστών, εγκεκριμένα σχέδια και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Τι ισχύει μέχρι την ψήφιση

Το υπουργείο Δικαιοσύνης διευκρινίζει ότι μέχρι την επίσημη ψήφιση του νέου νόμου από τη Βουλή, εξακολουθεί να ισχύει στο ακέραιο το σημερινό καθεστώς. Η επικείμενη μεταρρύθμιση έρχεται ως φυσική συνέχεια του Ν. 5142/2024, με στόχο η χώρα να αποκτήσει ένα σύγχρονο, ευέλικτο και ασφαλές πλαίσιο διαχείρισης των ακινήτων, αντάξιο των αναγκών του 21ου αιώνα.

Πηγή: newsbomb.gr